2013年09月13日 15:01
来源:山东商报
原标题：济南恒大城项目被指虚假宣传 承诺孩子直升重点小学
被恒大城虚假宣传忽悠了的业主在举标语维权
原标题：“免责条款”成开发商“护身符”？
9月6日，本报以《恒大城：教育牌只是个幌子？》为题，报道了济南工业北路恒大城项目开发商向买房顾客虚假宣传“历城实验小学、历城二中入驻恒大城”，而有业主正是基于开发商的教育承诺才买了房，最后却发现开发商的承诺成了一句空话。报道刊出后，众多业主联系本报，开发商不但虚假宣传，还在购房合同中写上了“所有宣传资料仅供参考，出卖人不因此而承担违约责任”的条款。对此，法律界人士表示，按照最高法相关司法解释及《合同法》相关条文，开发商上述条款属无效格式合同，不能因此免除相关责任。
记者 李人杰
宣传卖房大打教育牌合同中又称“宣传仅供参考”
9月6日，本报就“多名业主反映恒大城项目开发商涉嫌虚假宣传”进行报道。据恒大城的多位业主反映，他们在最初买房时，开发商以口头承诺、单页广告，以及在媒体上投放广告等多种方式宣传恒大城的配套教育。然而，等买了房之后才发现，承诺的配套学校没了踪影，而宣传的“历城实验小学、历城二中入驻恒大城”也变成了空话。
本报报道之后，业主李先生打来电话，告诉了记者他的另一担忧。“我买房也是冲着恒大宣传的‘历城实验小学入驻恒大城’才买的，现在却根本没有这事儿，想通过法律来维权吧，可又看到当初和开发商签的购房合同中有这样一个条款，就是开发商已经在合同中写明了所有的宣传不构成合同内容。
李先生随后将开发商事先规避风险的这一条款展示给记者，该条款中写道：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束。”李先生担心有此条款，受了骗也无处说理。
为上名校买二套房不想落在空里
遭遇如此情况的，不止李先生一家。所有购房者在与开发商签购房合同时，开发商都会拿出事先印制好的合同，里边都事先写明了上述条款。据山东圣义律师事务所杜慧律师介绍，“这样的为重复使用而拟定的合同条款，叫格式条款，属于预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。”
在配套教育上，开发商卖房时一边给顾客做出各种至今未给兑现的虚假宣传与承诺，一边却又在格式条款中以“宣传资料仅供参考，出卖人不因此而承担违约责任”这样的文字来规避风险。对此，不少业主既担忧，是不是因此就意味着无法再去追究开发商虚假宣传行为的责任。
然而，恒大城项目开发商在配套教育上所做的虚假宣传，却实实在在给业主造成了不小的影响，甚至带来了直接或间接的损失。业主王先生告诉记者，“本来我在华龙路有房子，但对孩子上学所划分的就近学区感到不满意，又看到恒大城宣传说可以直升历城实验小学，然后为了孩子有个好的上学环境，才买了恒大城的房，可现在却被开发商忽悠了，根本上不了他们承诺的小学，这不是在坑人吗？”王先生表示，自己就是基于开发商的教育承诺才买房，是否有教育配套对购房合同的订立及房价的确定有重大影响。
律师：不公平的格式条款可视作无效
对于恒大城这种广告宣传与合同内容“顶牛”的情况，该如何从法律上界定责任，记者采访了多位法律界人士。
“其一，买卖双方签订的合同，不应违反相关法律法规的规定。因为按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第3条规定，商家如果在广告或宣传中，做出了具体而确定的允诺，那么允诺即使没写入合同，也视为合同内容。而之后订立的合同条款不应违反相关法律法规；其二，按照《合同法》规定，如果这种格式条款排除了对方的权利，没有遵行公平原则合理地确定双方之间的权利义务，可视作无效条款。”山东圣义律师事务所杜律师介绍，如果格式条款中，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，按照《合同法》相关规定，该条款无效。
也有受访律师表示，开发商对“历城实验小学、历城二中入驻恒大城”只做广告宣传而不写入合同，可能早有法律风险准备。签订合同，建立在双方自愿的前提下，既然业主已经签了合同，就说明在法律上其是认可合同中的条款的，合同条款也会对判决造成影响。
开发商虚假宣传输掉官司有先例
据《成都商报》2013年1月26日报道，南充一家房产公司为了推销房屋，在楼市开盘前设置了沙盘，并公开向社会广泛发放各种宣传资料。这些广告宣传中都明确标示，小区内将有一幢大型独立的3层楼“商业中心”和一处“晨曦健身广场”。众多购房者被房产公司宣称的良好环境和健全的生活配套设施所吸引，房子很快销售一空。
然而，当业主收了房才发现小区实际情况和广告宣传并不相符。原来广告上所称的“商业中心”处修建了一套 楼，而所谓的“晨曦健身广场”，不过是在小区外的人行道上安装了3个简易健身器材。业主感觉受骗，160多人联合向法院起诉房产公司，并索赔。
顺庆区法院审理后认为，房产公司的售楼宣传资料载明，该小区有一幢大型独立的3层楼“商业中心”和一处“晨曦健身广场”等公共配套设施。这是对购房人一种明确、具体的要约，足以让买受人产生信赖，从而签订商品房买卖合同。同时，良好的公共设施和适宜的环境对房屋的价格有重大影响，最终作为购房人的业主认可并与房产公司订立了合同。
广告内容具体明确，就变成了要约。只要购房人同意，即使广告内容没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容。房产公司违背了广告宣传中的承诺，属违约行为。
法规链接
相关法律法规及司法解释
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”——最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第3条2003年6月1日施行
“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”——《合同法》 第三十九条1999年3月15日颁布
“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”——《合同法》 第四十条1999年3月15日颁布
2013年09月13日 15:01
来源:山东商报
原标题：济南恒大城项目被指虚假宣传 承诺孩子直升重点小学
被恒大城虚假宣传忽悠了的业主在举标语维权
原标题：“免责条款”成开发商“护身符”？
9月6日，本报以《恒大城：教育牌只是个幌子？》为题，报道了济南工业北路恒大城项目开发商向买房顾客虚假宣传“历城实验小学、历城二中入驻恒大城”，而有业主正是基于开发商的教育承诺才买了房，最后却发现开发商的承诺成了一句空话。报道刊出后，众多业主联系本报，开发商不但虚假宣传，还在购房合同中写上了“所有宣传资料仅供参考，出卖人不因此而承担违约责任”的条款。对此，法律界人士表示，按照最高法相关司法解释及《合同法》相关条文，开发商上述条款属无效格式合同，不能因此免除相关责任。
记者 李人杰
宣传卖房大打教育牌合同中又称“宣传仅供参考”
9月6日，本报就“多名业主反映恒大城项目开发商涉嫌虚假宣传”进行报道。据恒大城的多位业主反映，他们在最初买房时，开发商以口头承诺、单页广告，以及在媒体上投放广告等多种方式宣传恒大城的配套教育。然而，等买了房之后才发现，承诺的配套学校没了踪影，而宣传的“历城实验小学、历城二中入驻恒大城”也变成了空话。
本报报道之后，业主李先生打来电话，告诉了记者他的另一担忧。“我买房也是冲着恒大宣传的‘历城实验小学入驻恒大城’才买的，现在却根本没有这事儿，想通过法律来维权吧，可又看到当初和开发商签的购房合同中有这样一个条款，就是开发商已经在合同中写明了所有的宣传不构成合同内容。
李先生随后将开发商事先规避风险的这一条款展示给记者，该条款中写道：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束。”李先生担心有此条款，受了骗也无处说理。
为上名校买二套房不想落在空里
遭遇如此情况的，不止李先生一家。所有购房者在与开发商签购房合同时，开发商都会拿出事先印制好的合同，里边都事先写明了上述条款。据山东圣义律师事务所杜慧律师介绍，“这样的为重复使用而拟定的合同条款，叫格式条款，属于预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。”
在配套教育上，开发商卖房时一边给顾客做出各种至今未给兑现的虚假宣传与承诺，一边却又在格式条款中以“宣传资料仅供参考，出卖人不因此而承担违约责任”这样的文字来规避风险。对此，不少业主既担忧，是不是因此就意味着无法再去追究开发商虚假宣传行为的责任。
然而，恒大城项目开发商在配套教育上所做的虚假宣传，却实实在在给业主造成了不小的影响，甚至带来了直接或间接的损失。业主王先生告诉记者，“本来我在华龙路有房子，但对孩子上学所划分的就近学区感到不满意，又看到恒大城宣传说可以直升历城实验小学，然后为了孩子有个好的上学环境，才买了恒大城的房，可现在却被开发商忽悠了，根本上不了他们承诺的小学，这不是在坑人吗？”王先生表示，自己就是基于开发商的教育承诺才买房，是否有教育配套对购房合同的订立及房价的确定有重大影响。
律师：不公平的格式条款可视作无效
对于恒大城这种广告宣传与合同内容“顶牛”的情况，该如何从法律上界定责任，记者采访了多位法律界人士。
“其一，买卖双方签订的合同，不应违反相关法律法规的规定。因为按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第3条规定，商家如果在广告或宣传中，做出了具体而确定的允诺，那么允诺即使没写入合同，也视为合同内容。而之后订立的合同条款不应违反相关法律法规；其二，按照《合同法》规定，如果这种格式条款排除了对方的权利，没有遵行公平原则合理地确定双方之间的权利义务，可视作无效条款。”山东圣义律师事务所杜律师介绍，如果格式条款中，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，按照《合同法》相关规定，该条款无效。
也有受访律师表示，开发商对“历城实验小学、历城二中入驻恒大城”只做广告宣传而不写入合同，可能早有法律风险准备。签订合同，建立在双方自愿的前提下，既然业主已经签了合同，就说明在法律上其是认可合同中的条款的，合同条款也会对判决造成影响。
开发商虚假宣传输掉官司有先例
据《成都商报》2013年1月26日报道，南充一家房产公司为了推销房屋，在楼市开盘前设置了沙盘，并公开向社会广泛发放各种宣传资料。这些广告宣传中都明确标示，小区内将有一幢大型独立的3层楼“商业中心”和一处“晨曦健身广场”。众多购房者被房产公司宣称的良好环境和健全的生活配套设施所吸引，房子很快销售一空。
然而，当业主收了房才发现小区实际情况和广告宣传并不相符。原来广告上所称的“商业中心”处修建了一套 楼，而所谓的“晨曦健身广场”，不过是在小区外的人行道上安装了3个简易健身器材。业主感觉受骗，160多人联合向法院起诉房产公司，并索赔。
顺庆区法院审理后认为，房产公司的售楼宣传资料载明，该小区有一幢大型独立的3层楼“商业中心”和一处“晨曦健身广场”等公共配套设施。这是对购房人一种明确、具体的要约，足以让买受人产生信赖，从而签订商品房买卖合同。同时，良好的公共设施和适宜的环境对房屋的价格有重大影响，最终作为购房人的业主认可并与房产公司订立了合同。
广告内容具体明确，就变成了要约。只要购房人同意，即使广告内容没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容。房产公司违背了广告宣传中的承诺，属违约行为。
法规链接
相关法律法规及司法解释
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”——最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第3条2003年6月1日施行
“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”——《合同法》 第三十九条1999年3月15日颁布
“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”——《合同法》 第四十条1999年3月15日颁布