主题：证件不齐房屋漏，业主起诉要赔偿

证件不齐房屋漏，业主起诉要赔偿

2011年9月1日，广州市荔湾区人民法院受理了黎小姐（化名）等三户业主起诉开发商，要求支付延迟交楼违约金的诉讼案件。

2010年3月13日前后，黎小姐等3户业主（下称原告）与广州市某房地产开发有限公司（下称被告）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于广州市荔湾区石围塘的荔某美某楼盘自编3栋的一套房产（各人栋号不一）出售给原告，其中黎小姐的购房款为127万余元。合同约定被告应在2011年6月30日前将取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保、供水、供气、供电、通邮验收合格文件的房屋交付给原告使用，逾期按照已付房款每日万分之五支付从交房期限届满次日至实际交付日的违约金给原告。合同还约定原告在接到收楼通知后7天内对房屋进行验收，如有异议，应在验收期限届满后7天内提出书面异议，逾期不提出，视为同意接收该房屋。被告在接到原告异议后，应在30天内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为原告异议事实成立，该房屋视为未交付。合同签订后，原告按照约定支付了购房款。

2011年6月底，原告接到被告通知收楼。2011年7月4日，原告黎小姐前往楼盘收楼。她到收楼处，不签领钥匙，要求开发商出示合同约定的交楼文件原件，要求复印上述证件并盖章后给她。被告委托的物业管理公司向她出示了《建设工程规划验收合格证》（规划），《建设工程竣工验收报告》（自检），《建设工程消防验收的意见书》（消防），《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》（煤气），《通邮申报表》（通邮）的复印件，称原件在开发商处，无法出示，同时无法出示《建设工程施工质量验收监督意见书》（质量），《关于 （楼盘名称）建设项目竣工环保验收的函》（环保），《人防工程专项竣工验收备案意见书》（人防），《永久水表安装完毕报告表》（永久用水），《广州荔湾供电局工程验收通知单》及一户一表安装（永久用电）的复印件（2011年8月29日，据该楼盘业主称接到供电局短信通知已取得永久用电）。其他两位业主也在该时间前后查验了证件，因为交楼证件不全，均拒绝签收钥匙和其它文件。

验完证件后，黎小姐随同其聘请的验房公司验房。当日，该验房公司人员填写了《精装房检测表》，该表记载各项质量问题。黎小姐让陪同验房的物业公司人员在该表复印件上签名，写上日期，并保留了有物业签名原笔迹的复印件作为通知开发房屋存在商质量问题的证据。2011年7月5日，黎小姐通过广州市邮局EMS（每封13元）向被告邮寄书面的《关于拒绝收楼的说明》，列举了开发商未能出示的上述交楼文件，以及房屋出现的质量问题，因此拒绝收楼。另两户业主也以相同方式邮寄了收楼异议函。2011年7月7日，验房公司出具正式的《报告书》，指出黎小姐的房屋存在墙面空鼓、渗水、裂缝等多处质量问题。黎小姐以广州市邮局同城快递（8元）将该质量报告书邮寄给了开发商。2011年8月1日，被告书面回复称，被告办理了亚运会期间装修施工许可，但在亚运会开幕前夕，接到建设部门通知，要求执行市政府指令全市所有施工工程（包括涉案楼盘已经获得政府审批的室内装饰工程）必须停工。停工令期限届满不久又恰遇春节，大量施工人员返乡过节，导致项目工程进度受到严重影响。另称已经完成维修，物业已经符合交楼条件，请原告于2011年8月7日前办理收楼手续。原告于2011年8月7日再次验楼，发现维修不多，遂再次书面邮寄特快专递，详细列举了房屋质量问题，并要求被告提供加盖被告公章的交楼文件复印件给原告。另外两位原告也再次邮寄了书面异议。

因原告认为开发商不具备交楼条件，故至今未收楼，并于2011年8月28日委托王美舟律师（13710862950）代理诉讼，王律师于上述日期在法院立案了。现等待法院通知开庭时间。

王美舟律师评析：

1、绝大多数开发商交楼的时候，都是让业主先交钱收钥匙，之后才验楼验文件。这三位业主坚持不收钥匙，要查看文件，查看房屋质量。这样做是对的。因为一般认为签收钥匙就是收楼，除非有特别约定。一旦收楼，发现交楼证据不全或房屋存在质量问题，就难以索赔，赔偿至多到收取钥匙之日止。

2、业主能在合同约定的收楼异议期限内及时通过特快专递邮寄书面异议。这里说明一下，13元一封的专递，广州市邮局会免费送回盖章的妥投证明（邮件送达回证），8元一封的同城快递就无妥投证明，无妥投证据，开发商一般说未收到邮件，因此，我经常强调要寄13元一封的快递。其它速递公司一般不会免费送回妥投证明，所以我一般建议采用广州市邮局13元的特快专递。业主在开发商第二次通知收楼的时候，再次根据具体情况邮寄书面异议，这是做到非常好的。

3、当面让物业人员签收房屋质量整改意见书，并保留有物业签名原件的意见书，证明业主提出过质量异议，这样做也是很好的，但是之后应通过EMS再次邮寄。

4、案件能否胜诉，开庭后就能判断80％以上。现在主要不确切地了解开发商是否通过环保、人防、质量、永水等的验收，开庭的时候才知道。当然，也可以到广州市政务中心申请信息公开，提前知道。（作者：王美舟律师）

引用：乾坤两极 在2011-9-15 17:00:08写道：原帖

 

引用：王美舟律师5在2011-9-15 18:46:36写道：原帖

 

引用：乾坤两极在2011-9-19 15:09:50写道：原帖

 

引用：王美舟律师5在2011-9-19 16:28:21写道：原帖