主题：80后大叔广州买房故事及购房心得

一、初识广州房产，在看房中了解剖析自己的关切点中介带领广州看房????????大概是18年11月份，在中介MM的带领下，去增城看的朱村板块，仍然记得相约在黄村地铁站，然后坐着中介MM的车，最少有70分钟的车程才到达了远达50公里外的楼盘营销中心---中航城，然后陆续看了朱村的号称21号地铁沿线的其他楼盘，蔷薇国际等，因为实在是太远，当时就根本不在考虑范围内。至于为什么会去朱村， 出发前也真不知道是去那么远的朱村，哪个时候对广州也不熟悉，更重要的原因是中介MM知道我没有广州户口的情况下， 只能买不限购区域。经历过这次看房后，可能中介MM道行也比较深，觉得短时间我难于成交，后续就基本没有再带我看房了，这个中介MM是我见识过的一个比较值得信赖的房产销售人员，都是如实告知信息。不过很遗憾，最终没能在这个销售妹子这成交。我看过的稍微中意的盘，她们都没有代理，不是她们主推的盘。后来我买的这个盘，也是营销中心开放收筹前2天才告知我有代理，只可惜我早在几个月前就有登记和冻结过资金。????????后续陆续自己开车去逛过热点大盘实地常春藤，爱特城，黄埔，海伦时光等，唯一觉得位置稍近的海伦时光，无奈那个时候还没有广州户口。实地常春藤的销售是最热情的销售， 甚至后来她还用非工作微信加我了，偏偏碰上我这个理性分析派，一直觉得常春藤周边偏及配套不完善，唯一卖点是二中学位，作为一个单身狗来说，学位肯定不是最迫切的需求，且常春藤盘子非常大，超过1万户了，必定是僧多粥少，而且也是限购区域，虽然房产销售表示可以先登记，等我拿到户口后网签即可。这个时候我才认真考虑户口的事情，才开始规划社保问题。?二、寻找适合自己的房子????????南向，三房，交通方便（近地铁），楼龄不要太久，按照这个需求去寻找房子，看过700万以上的房子， 也看过200万的房子，尝试沿着3号线和5号线去寻找过2手房，也继续看过新盘，也逐渐认识修正的认知，修正自己的预算，了解贷款所需要的条件，了解二手交易流程，在看房过程中也对广州各个板块慢慢熟悉。小区合适，却未必有适合自己预算的房源，房源合适，小区未必自己喜欢。觉得不错的小区有：珠江御景湾、罗马家园、黄埔花园、中海康城、万胜围周边几个小区等。?三、看二手房的心得????????二手房2房 和北向的房子居多， 南向三房相对比较少，尤其是100方左右的三房或带主套的三房相对比较少。通过链家（贝壳网）看北向房子的交易转手记录，都是比较高的。关于二手中介费，绿中介（因为衣服是绿色的）是收买卖双方的佣金，卖家1%，砍价砍到0.7%是没有问题的。买方报价是2%佣金，砍价到1.5%肯定是没有问题的。我也没有去砍，因为没有遇到心动的适合我的房子。其他小中介买卖方一起就是1.5%，据论坛或朋友介绍，有谈到0.8%的，比如中介是自己朋友等。从专业知识角度上评价，绿中介相对更专业。?四、看新房的心得????????广州真的很大，广州的房子真不便宜（通常说广州的房子在一线城市中最便宜的，比深圳便宜），广州的房子便宜，是因为广州很大， 南北跨度100公里（知识城／南沙），东西跨度也差不多有50公里。广州刚需远郊可以选择的相对比较多，比如300／200万资金的刚需，可以选择长岭居、知识城、南沙、佛山、不限购的增城朱村、新塘，科学城，亚运城，番禺。广州的房子都卖到市中心50公里外了，典型的2个发展潜力板块就是知识城和南沙。广州现在不少楼盘容积率都差不多到5了，都是超高层发展了，像广钢新城，东圃的兰亭盛荟、亚运城都是50层上下了，突破33层了。?五、买房经验分享????????买房一定要多踩盘，如果这个区域你不熟悉， 一定要最少去2次，开车去一次，坐公交地铁一次，尽量熟悉周边大致情况，不要害怕看房，我现在的业主群中就有刚毕业就跟着中介大巴去看房，说第一次也不懂就是周末闲着就跟着去看房。多看房踩盘，慢慢熟悉房产知识，不一定要现在买。买新房，可以查询下这个地块的规划，也就是拍地的要求。每个地皮出售时都有相应的规定要求及规划要求。比如有些地块出售时会要求必须配建一定数量的公租房或共有产权房，目前广州新拍卖的地块一般都有共有产权房的要求。比如有些地块拍卖时被拍出了地王高价地，但是地块周边时刚需房居多，则可能该楼盘被开发商建造成CEO盘，豪宅盘的概率比较高，新塘的碧桂园圆顶、招商臻园都是如此，比周边同板块的楼盘贵比较多，因为地贵，这种盘降价的概率在房价下跌期降价会比较多一些。????????买新房， 也一定要到阳光家缘网上查询下，了解预售证、土地年限、土地属性，房产是否有被抵押，使用率，容积率等，这样可以避免买到公寓性质的住宅（佛山某科开发商就出现过公寓当住宅卖的情况），也可以了解到该楼盘真实的网签信息（一般楼盘网签信息会延后，就是签署了合同或下定到网签还有一段时间）。如果未出售的房子被开发商抵押，则可以反映出该开发商资金紧张，典型的有凭借一己之力拉高了科学城板块房价的大壮名城。在楼盘营销中心，要特别关注营销中心不显眼的地方，比如沙盘中不显眼的文字信息，可能会隐藏着一些开发商不愿被你特意注意到的信息点，但又必须公开的信息。????????在楼盘营销中心，不要被样板间所完全吸引，不要完全相信，样板间的家居都是缩小版居多，要分清楚楼盘营销中心 和你所买的具体楼栋的区别。营销中心不是你所买的以后居住的楼栋的位置，到地铁等交通点的距离，一定要自己走路步行过，或者直接在百度地图上测量下距离。大多数营销中心都会建在楼盘交通最方便最好的位置所在点。确定购买后，确定价格后，如果可以的话， 尽量谈判延长交款的时间，交款时间延后，贷款时间延后。你想想，平时你为了每个月少几百元房租，都要搬家，为了买个衣服都要砍价，这种大额资产购买，认真一点就是少几万元的付出。????????目前并不是房产价格上行期，所以确定某个楼盘后，可以看下是否有老业主介绍或其他所谓的特殊折扣渠道，比如越秀就有老业主推荐优惠、防疫人员优惠额外99折等，还有开盘前的额外99折等。这个额外99折营销人员就不会主动告知，所以有些是拿到了（提供证明满足条件），有些是因为知道的太晚没有拿到这个折扣，虽然都是开盘的时候选购。是买二手房还是新房？首先没有必要摊上新房癌，一定也要看下二手房。我在看二手房过程中，中介也会推荐新房给我，最不过新房我可能比中介还熟悉，比如多个中介推荐的常春藤（可以思考下：为什么多个中介渠道推荐，因为给的渠道多，推广费多，网红盘也多半是因为广告渠道多，楼盘大，常年霸占人们的视野，广州的亚运城也是如此）。新房因为营销费用多，营销广，所以新盘是必然有溢价的，也不要以为只有二手房才有中介费用（交易费用：通常卖家1%的稅，中介佣金，因为卖家房子还在抵押中，没有钱提前还贷赎楼，所以会产生一个中间方垫资赎楼费用其实也就是短期借贷的费用），新房的营销费用远大于二手房，销售人员拿到的佣金也不少的，比如最近有个盘老客户推荐新业主成交，老客户就有5万的佣金。房产行业的套路非常多，比如任何新闻，房产销售都可以解读为房价上涨的趋势新闻，朋友圈截图成交多套，多次调价是常见的，比如销售过程中的忽悠，或明或暗的暗示楼盘学位好。?

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