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主题:御江南百问百答(愉园)

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小王18140556063

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发表于2018-03-10 19:44:30 |只看该作者
楼主

御江南百问百答(愉园)

 

项目基本资料

1、项目开发投资商名称?

答:佛山市三水高富地产开发有限公司(成立于2006年3月21日)

2、园林设计单位名称?

答:贝尔高林、广州普邦

3、项目四至、总体规划、经济指标?

答:项目位于佛山市三水区西南街道金泉大道,呈南北走向分布,北靠北江,西临广昆高速公路,东隔南岸村望北江,南为自然山体及规划用地与高铁站前路相邻。

占地面积约4700亩,建筑面积约300多万方,容积率小于1,

开发产品集别墅、洋房、购物中心、大型文体活动中心于一体,规划户数约1万多户,将建成集高尚住宅、商业广场、学校、酒店、文体娱乐为一体的大型综合项目。此外,御江南巨资(保守估计20个亿以上)打造1江3湖4大公园园林景观。

4、项目规划建设有多少个组团?

答:建成及开发中七大组团:凤鸣花涧、香樟绿韵、芙蓉丹堤、金桂馨畔1/2期、欣园1/2期(含凤凰台)、玉树岚枫、愉园,规划开发4大组团金桂馨畔3期、悦园、瀛洲、怡台。

凤鸣花涧 (西班牙小洋房) :售罄

组团252套,一梯两户,由4-5层高的西班牙风情洋房组成部分楼栋配置电梯。在2009年7月一推出就受到市场热捧,现已经全部售罄。

凤鸣花涧(托斯卡纳别墅):售罄

组团150套,意大利托斯卡纳风格,由30套双拼别墅及130套四联排别墅组成建筑面积198-324㎡,实用率高达100%,绿化率超过50%。

香樟绿韵售罄

该组团由418套北美风格别墅组成建筑面积162-449㎡,实用率100%。以其极富层次感的外立面、超宽楼距、叠加庭院等众多特点,淋漓尽致地体现南加州的阳光生活,深受客户追捧,目前已经全部售罄。

芙蓉丹堤:售罄

该组团由131套英伦风格独立别墅组成,户型面积约295㎡至354㎡,占地面积约10万方(101,605㎡),建筑面积约4.2万方(42,243㎡),绿化率超过50%。

金桂馨畔1/2期(推广案名橄榄墅):售罄

该组团由361套意大利托斯卡纳风格联排别墅组成,户型面积约175㎡至226㎡,占地面积约为9.6万平方,总建筑面积约7.1万平方,建筑密度33%,容积率为0.75。绿化率为35%。住宅共361户;分2期开发,已于2016年底全部交楼。

欣园1/2期:售罄

欣园1期由40-65㎡公寓,82-183㎡现代风格高层洋房组成,共有1666户,全部交楼。

欣园2期由95-143㎡简欧风格高层洋房组成,总套数1736套,建筑面积19.1万m2。

凤凰台(欣园二期中联排别墅组团):

凤凰台由239套177-372㎡意大利托斯卡纳风格联排别墅组成总建筑面积4.9万平方,绿地率37.22%。

愉园组团:

主要由85-134 m2高层洋房和联排别墅组成,共有5537户,洋房5224户,联排别墅313户;总占地面积约28万方(279,710m2),洋房建筑面积55万方(549,982m2),别墅建筑面积9万方(91,595㎡)。

5、御江南国际社区属于哪个居委会管辖范围?

答:心居委会

6、小区有多少出入口?

答:项目主出入口有北门、南门及西门。

7、目前小区配有区内或市外的穿梭巴士吗?

答:御江南目前已开通了三水城区的看楼直通车,分三水广场线及西南酒店线路,小区业主暂可免费搭乘。

8、项目是什么时候开始开售的?

答:2009年1月份

9、项目拿地的时间?使用年限多久?

答:2006年。70年。

 

 

交通状况

高铁

高铁三水南站离御江南南门约2公里,车程5分钟。现有南门有2班公交车可以直达,约半个小时一班,步行需20分钟左右。三水高铁南站是佛山仅有的两个上落站点之一,贵广和南广高铁在此交汇。贵广/南广高铁,全长857公里,运营时速250km/h,从广州到贵阳需约4小时。

从三水南站到广州南站仅需27分钟,二等票15.5元。从早上7:00到晚上:11:00均有班次,每天大约有35趟班次。

而且转乘广深港高铁(预计2018年开通),到香港约需48分钟,到珠海、厦门也相当方便。

轻轨

广佛肇城际轨道,从肇庆站到广州火车站,全长111公里,在三水设置三水北站和云东海站两个站点,三水北站距离项目约10分钟车程,轻轨每15分钟一班车,可到达佛山西站和广州火车站。

地铁:

4号线:4号线延长线约30公里,由三山新城到三水河口,2017年年底开始动工,预计2022年开通运营。

远期规划:8号线及12号线。

 

高速公路:

五大高速线路:二广高速/广三高速,西二环/沈海高速,广梧/广昆/广肇高速,佛山一环(西拓)、(广佛肇高速、珠三角环线高速),4+2高速路网群绕,30分钟车程到达广州、肇庆,15分钟车程出入佛山,项目紧挨广昆线侧,交通远行十分方便。

 

公交线路:

到广州:三水汽车站距离我项目约3公里,站内有去到广州省站、广州天河客运站、广州芳村汽车站的大巴车,约半小时1班,45分钟左右到广州。

到佛山:蓝鲸巴士3号线、三水至高明城巴、容桂B线;

三水区内:约10条公交线, 233路、647路、803、667路、644路、668路、607路、608路

 

业主楼巴:

从御江南到三水广场和西南酒店两大线路,每天超过十个班次,业主暂可免费乘坐。

 

近年来三水内外交通建设提速,轻轨、高铁都途径三水设站,高速公路打通城市脉络。特别是有轨交通的健全,将广佛肇真真正正串联起来,实现真正的无缝连接,生活在佛山,工作在广州并不是纸上谈兵,是完全可以落地的。

 

 

 

项目自身配套

【商业配套】:

江南汇酒店(酒店主体已落成,招商中)、约15万㎡江南汇商业集群(规划设计中)、金泉广场(已运营)、欣园南区商业街(已运营)、愉园西区商业街(规划中)、江南体育馆(规划中,含游泳场及各类球类场馆)、江南市场(规划中)

【教育配套】:        

御江南明珠幼儿园:分2期开发,建筑面积约10000,规划24个班,1期12个班已招生入学,2期规划中;御江南小学(规划中)占地30000㎡。

【休闲配套】:

1:坐落三水北江河畔,拥10里长一线江岸景观。

3大原生湖泊:明湖约21万㎡,景湖约2.8万㎡,翠湖约2万㎡。

4休闲公园:滨江公园、明湖公园、景峰公园、活力公园(其中规划建设有水上乐园、露天剧场、室外球场、攀岩、滑板&自行车运动场、教堂等。)

 

项目周边配套

项目位于佛山市三水区西南街道金泉大道,呈南北走向分布,北靠北江,西临广肇高速公路,交通网络十分发达。

周边配套:

1)     【商业配套】:

三水广场(大地数字影院、易初莲花超市)、新动力广场(越界思哲影院、永旺超市)、恒福广场(大润发超市)、万达广场(IMAX影院)

2)     【教育配套】

幼儿园:北外附校三水外国语学校-学前班

小学:南岸小学、北江小学、北外附校三水外国语学校-小学部

初中:西南中学(旧二中)、三水中学、北外附校三水外国语学校-初中部

高中:实验中学、三水中学、华侨中学、北外附校三水外国语学校-高中部

大学:广东财经大学

3)     【医疗配套】

三水人民医院(三甲)、三水中医院(三甲)、三水妇幼保健院

4)     【旅游配套】

尼克文化生态海岸(规划中)、森林公园、荷花世界、乐平大旗头古村、芦苞温泉等

 

 

愉园基本资料

1、   愉园经济指标

总用地面积

279,710m2

总建筑面积(含别墅)

641,577 m2

洋房建筑面积

549,982m2

别墅建筑面积

91,595

商业建筑面积

10,463m2

容积率

2.24

绿化率

37%

住宅户数

5537户(洋房5224户,别墅313户)

最高层数

32

车位配比(仅计算住宅,不含商业车位)

1:1.02

 

 

 

2、   愉园货量和户型情况?产品组成及面积段?

答:愉园组团,总货量约5537套,户型面积为85134,三房单位到四房单位。其中愉园1期首批单位43-48座户型为96123130两梯四户,三房到四房产品,其中123/130带入户花园。

3、   愉园洋房是否带装修?

答:带装修发售,装修价2500元/㎡,也有毛坯发售产品。(具体留意产品推售最新通告)

4、   愉园洋房全部户型的准确面积(建筑面积、套内面积、实用率)?

答:具体参考户型图,户型面积为96130㎡,实用率约84%,最终销售面积以政府批复测绘面积为准;

5、   洋房的大堂层高、标准层高、顶层有复式吗?首层全部架空吗?有带平台花园的单位吗?

答:大堂层高5.1米,标准层高3米,顶层没有复式,首层全部架空,没有平台花园单位,4-9栋靠北面湖有首层单位。

6、   洋房楼板厚度?外墙材料是什么?有做防水吗?阳台围栏材料?

答:楼板厚度客厅餐厅有120MM,130MM,房间有120MM,100MM;外墙材料采用外墙砖,外墙不做防水。阳台栏杆采用铁艺(铁艺栏杆的高度为1.1米);

7、   小区内是否人车分流?小区有多少个人行出入口?多少个车行出入口?业主如何进入小区?

答:小区实行人车分流系统,其中行人出入口有3个,地下车场出入口有4个,业主凭卡进出

8、   买两套洋房可以左右打通或上下打通吗?

答:装修前需提供施工图给物业公司审批,执行方案以物业公司批复意见为准。原则上中间拼接户型不是剪力墙可以打通,不建议上下打通。

9、   在不影响主体结构情况下,交付后可否更改所购单位内部间隔?阳台是否可以封闭?

答:经物业公司认可后可以,房屋内部剪力墙不能打。阳台不可以封闭。

10、        园林规划设计特点和理念?

答:以“愉生活主题社区”为设计主题,打造轻松,舒适,愉悦的健康住宅社区东方情怀的简约现代主义风格极具东方情怀的现代简约——糅合东方造园意境与现代城市生活方式的设计,刚柔并济。

11、        建筑设计风格是什么?

答:现代设计风格

12、        建筑主体是什么结构?

答:该项目为框架剪力墙结构

13、        小区各栋楼的间距?

答:南北楼距50-69M,东西楼距18-40M

14、        窗户是否飘窗设计?飘窗窗台宽度?距地面高度?

答:住宅外窗主要为飘窗,高度不够2.2米的飘窗是赠送面积的

15、        是否隐梁、隐柱设计?房间内梁高度?

答:无隐梁隐柱,梁高度500-600

16、        每栋楼下面都有设计地下停车位吗?有几层地下停车位?车位与户数的配比?全部都只售不租吗?有没有露天车位,位置在哪里?

答:每栋楼底下有地下室停车,地下室局部有两层,车位配比约一户一个,露天车位布置在道路侧,为来访车位;地下室负二层及负一层大部分单位为人防车位,负一层部分部分为可售车位。

17、        项目里每一栋的总楼层高度和层数分别是多少?

答: 愉园18、20、21、41、42栋为27层,11、17栋为28层,其余的都是32层。

18、        项目交楼时间?

答:愉园组团整体交付,交楼时间约2020年12月31日

19、        可以去现场看房吗?为什么?

答:项目目前正在施工,为了客户安全和施工安全禁止现场看房,但是我们准备了样板间供参观。

20、        洋房的管理费是多少?地下停车位的管理费是多少?

答:愉园洋房及地下停车位的管理费暂未定,洋房管理费3.18元/方。

21、        物业管理公司是?及其公司背景、特色服务包括?

答:佛山市普华美居物业管理公司  国家一级资质.24小时贴心管家式服务。

22、        楼梯的照明灯是声控的吗?

答:是

23、        社区公共部分的清洁是否天天做?

答:是的,每天对社区公共部分进行保洁。

24、        房屋内预装的有线电视、水、电、煤气、电话、宽带网络等设施开通时间?

答:室内装修完工后可自行报装有线电视、水、电、煤气、宽带网络。详情请致电:有线电视(960233)、水(带齐相关资料前往当地水务所办理手续)、电(95598)、煤气(带齐相关资料前往当地燃气公司办理手续)、宽带网络(10000)。

25、        小区内可以饲养宠物吗?有没有设置宠物区?

答:可以;需前往公安局领取狗证,在小区行走时需带狗绳、戴口罩。

26、        入伙时能否出示竣工验收证明、楼宇使用说明书和质量保证书

答:收楼现场会公示竣工验收证明资料,楼宇使用说明书及质量保证书。

27、        交楼时,使用说明书是否附电路布置图及其它管线图?

答:没有。

28 、 车位多少钱一个?租车位多少钱一个月?

答:车位要小区确权后才能销售,暂时不知道价格。以前的高层组团车位售价在12-14万左右。租车位600元/月。

 

销售说辞

御江南4700亩湖山生态大城,前期推出的欣园洋房组团(欣园一期、二期)受到广大客户的热捧,热抢不断,大部分洋房已经被抢购一空;响应各大客户的强烈要求,御江南将推出全新组团“愉园”,全新组团将在十二月份左右开售。愉园地处御江南未来的主大门西门附近,规划中的大型的综合项目、活力公园和公交枢纽也都在西门附近,因此,愉园可谓是御江南已经推出的所有组团中交通最便捷生活最便利的一个组团。首推48座96-130㎡三四房产品,带装修发售,均价为 8300+装修价2500=10800 元/㎡,加推43座96-130㎡三四房产品,将毛坯发售,均价为 8300 元/㎡,交楼时间为2020年12月31日。

 

竞品PK

竞品

园林

产品面积段

在售价格

项目优劣势

御江南

1江3湖4公园园林

96-130

10800元/(带装)

优势:

1.4700亩大盘,配套成熟;2.1江3湖4公园园林;3.靠近三水南站;

劣势:

1.项目位置近郊;2.出入项目暂时需要过桥费

时代南湾

现代人文园林

92-135

11800元/㎡(带装)

优势:

1.望江;2.品牌开发商;3.区位利好突出

劣势:

1.项目远离主要配套;2.面积段比较单一;3.靠近三水港码头,噪音影响居住舒适度;4.园林没有特色

博雅滨江

法式皇家园林

98-170

(新货)8500(毛坯)

(余货)9500(毛坯)

优势:

1.靠近江边;2.具有文化特色;3.地势较高

劣势:

1.靠近铁路;2.项目周边道路较窄,交通不便;3.靠近啤酒厂,空气质量较差

保利中央公园

大型一轴两岸水景

89-140

11800元/㎡(带装)

优势:

1.区位利好突出;2.靠近荷花世界,风景较好;3.大品牌发展商

劣势:

1.楼距较窄;2.入住率不高;3.公共交通不完善

雅居乐·融创·三江府

 

现代简约风情园林

95-258

10800-11300元/㎡(带装)

优势:

1.地处西南城中心与狮山交界中心区域;2.项目附近有地铁站;3.品牌开发商

劣势:

1.现时只依靠广海大道出入,交通拥挤。2.项目附近配套不齐全。

竞品PK说辞

时代南湾

竞品:时代南湾位于北江北侧,虽在北江新区但远离北江新区主要配套,靠近三水南港码头,噪音影响居住舒适度;项目产品过于单一园林没有特色

项目:项目同样位于北江侧, 4700亩的湖山生态大城,项目自有1江3湖4公园,开发商20亿巨资打造,环境配套无与伦比;项目产品复合度高,有公寓、别墅和高层洋房等产品。

博雅滨江

竞品:博雅滨江靠近铁路,噪音较大,影响居住舒适度,而且项目周边的道路只有两车道,极容易造成交通堵塞;竞品更靠近啤酒厂,周边弥漫着发酵气味,空气质量较差。

项目:项目自有1江3湖4公园园林,各种名贵树木遍布项目内部,明湖水域面积更有21万㎡,满载负离子,远离PM2.5;项目更紧靠三水大道,10分钟到达三水广场、新动力广场和万达广场,无缝连接西南中心城区

保利中央公园

竞品:保利楼栋设计较差,每座楼距很窄,从南丰大道看过去密密麻麻,采光和通风都较差,很影响居住的舒适感;而且周边配套也不完善,公交只有一个站,公共交通配套不完善,出行不便;保利一期已经交楼,但入住率并不高,周边都是村落,居住氛围较差。

项目:御江南全新组团愉园南北楼距70m,东西楼距40m,完全符合最优通风采光要求,而且愉园组团规划有别墅组团,所以组团的超高绿化率超低容积率,花洋房的价格就能享受与别墅一样的园林;项目的前期的欣园一期、橄榄墅一期、香樟绿韵等组团已经交楼,项目的别墅是三水入住率最高的,而且欣园一期的洋房入住率基本上达到了90%,居住氛围成熟。御江南更具有业主免费巴士服务,为三水唯一一个楼盘提供这一贴心服务,业主可免费乘坐巴士从御江南去到三水广场和恒福广场两大成熟商圈;项目更有超10条公交线路通达全城。

雅居乐·融创·三江府

竞品:雅居乐·融创·三江府虽位三水西南城区,但距离主城区仍有一段距离,现时只依靠广海大道出入,交通拥挤。项目周边配套不完善,家中小孩老人出行、消费不方便

项目卖点梳理

1、占地4700亩300多万方,广佛地区湖山生态大城;

2、交通便捷,高铁28分钟直接广州;

3、广佛地区绿化率超高的生态社区之一,小区内不但保留了原生态自然湖泊和山林外,还种植了种类繁多景观树和果树等,品种名贵,价值不菲,可以堪称植物园,绿化环境极佳是天然的大氧吧;

4、入住率遥遥领先的别墅社区;

5、御江南规划自建有30万㎡的商业配套,衣食住行购玩应有尽有;御江南南门的欣园商业街金泉广场已经投入运营,满足业主的各种需求;

6、御江南更拥有三水唯一的免费专线巴士服务,业主可免费乘坐巴士从御江南去到三水广场和恒福广场两大成熟商圈;项目更有超10条公交线路便捷通达全城。

7、户型产品设计合理,赠送面积多,实用率高,每户均有大景观阳台,通风采光好。




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