主题：上海生病全国吃药？

2005年06月18日  深圳特区报 

楼市调控威力显现，全国普遍出现购房人持币待购、交易量暂时下降、开发商按兵不动的局面，业内称之为冻结效应 

业内人士分析，楼市冻结了以后就没有流通，没有流通就不会有生产，没有生产就没有市场，冻结效应一旦蔓延，后果很严重 


“新政”威力之效果 


观望成主调，上海楼市并未暴跌 


关于上海楼市最新动态，本报记者日前从上海前沿带回消息。首先上海楼市并非如传闻一样，楼价下跌30%。记者为了获得一手信息，专门走访了上海静安区、徐汇区、黄浦区多家二手地铺。据店铺销售员介绍，近期由于受到房地产政策的影响，交易量有较大的下滑，但成交价格没有明显的下降。只有少数品质较差的住宅价格有所松动。 




在新房销售方面，没有售价明显下跌的楼盘。记者现场考察了五、六家正处于销售阶段的售楼处，场面普遍冷清，但在售价方面没有丝毫松动。在随后记者参加的全国房地产开发企业自律·诚信座谈会上，全国工商联住宅产业商会副会长卢铿一番言语道破了上海楼市的真实行情。 


在地产行业打拼了17个年头的卢铿说，“经历过多次波浪，这一次确实是惊涛骇浪，通过这次政策调整之后，以上海为例现在供求基本都停止了，交易量下滑到了极点，上海在三月份的时候每天的一手房的销售量平均在一千多套，到现在为止已经降到了平均每天两三百套，杨浦区据说是几天卖了一套，这种状况是非常的担心。 


虽然目前上海的房价并非像外界传闻一样跌价！但置业者持币观望，开发商持房待售成为上海楼市真实的写照。 


同样在全国房地产开发企业自律·诚信座谈会上，全国房地产商会联盟主席聂梅生女士对上海的楼市现状有着独到的见解：“现在全国多个重点城市都是等待观望，按兵不动，从泡沫效应转到冻结效应，如果经济转移的话就会影响到支柱产业的转移，房改从1998年到现在也才只有七年，是不是房地产就不是支柱产业了，如果大量的资金全走了，如果股市有一些调整，那么大家就不再去投房地产，老百姓的投资性需求也没有了。就有这样的问题，现在开发商有两个动向还是正常的，一部分是房地产的并购很厉害，尤其上海的绿地、大华、上实比较有实力的地产商已经四面出击。还有一部分是企业在争取在这个时间练好内功，实现企业升级。 


“新政”威力之观察 


“上海生病全国吃药”成楼市流行语 


“上海生病，全国吃药”可能是眼下中国楼市最流行的说法，的确由于受到上海高楼价的牵连，全国大多数地产市场都在遭遇“国八条”等地产新政”的影响。据介绍，由于受到政策影响，近期不仅上海市，在全国很多城市都存在开发商“持币待购”和置业者观望楼市降价的现象。一些开发商甚至停止了一切有关楼盘促销的广告宣传、僵局已经出现。谁会最先打破僵局，僵局还要持续多久？对此各方各持自见。 


北京市建委有关负责人认为：“新政的目的是稳定房价，是对房价增长幅度的影响，这个影响在年底之前才会真正显现出来。现在可以统计分析新政策对房价及交易量影响力大小，但是如果想得出结论为期尚早。” 


在记者于6月6日在上海参加的全国工商联住宅产业商会揭幕大会上，全国工商联住宅产业商会会长、全国房地产商会联盟主席聂梅生女士对于“上海生病，全国发展商吃药”的话题发表了自己的看法：“这次宏观调控的背后有几个声音，一个是国家经济的安全性，一个是金融的安全性，从经济学家考虑来说房地产有泡沫，有过热，金融就不安全，金融不安全经济就不安全，所以这个是有一定的关系；所以要从经济方面更多的了解宏观调控的力度和压力。调控的背后还有行业自律的问题，不乏有极少部分开发商在这种情况下推波助澜，本来房价就高，然后做虚假广告，然后炒卖土地，越高越不安全，越高恢复之后危险就越大。” 


作为知名开发商代表北京今典集团张宝全看法较为乐观：“首先我们要搞清楚一个问题，中国房价上涨的根本原因是什么？在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。去年上海房价的暴涨，主要有两个方面的原因：一是供需不平衡，供应少，需求多；二是供需不对位，高端房产的供应远远不能满足需求的增长，导致房价快速拉升并波及到中低端房产，最终出现投机。” 


“另外上海的特殊背景是全国其他城市所不具备的。为什么在那些二、三线城市，甚至包括北京、广州等大城市，其房价对房产新政并不强烈？因为这些城市房价的逐年上涨，一方面是由人们改善居住条件的真实需求所推动，另一方面是和中国GDP快速增长的大背景相吻合，其中建筑成本也有大幅度提高。上海生病，全国吃药。政策的变化的确带来了人们对未来预期的担心，但是，持币待购和根本不买完全是两回事，我相信随着上海房价的快速调整，短期阵痛后市场态势会逐渐明晰，供需关系仍然是房价的主导，人们的钱包也就自然会正常打开。” 


“新政”威力之策略 


楼市“四面红灯”亟待疏导 


本月6日在全国房地产开发企业自律·诚信座谈会上全国工商联住宅产业商会会长、全国房地产商会联盟主席聂梅生比喻眼下的中国楼市是“四面红灯”。 


目前形势大部分是处在按兵不动，等待观望，当然有一些其他个别的也有，尤其是在宏观调控最厉害的。比如上海、杭州、宁波、绍兴，现在这种做法供给是一条通道，老百姓买房子也是一条路，供给和需求应该是通常的，政府相当于是管红绿灯的，把东西南北的路通常了车才能走，现在的情况是东西南北开红灯，供给也在调，需求也在调，老百姓也持币观望，开发商按兵不动的是属于有实力的企业，目前应该防止产生政策的冻结效应。 


目前最可怕的不是泡沫问题，而是围着房子泡沫制定的行政和经济的政策产生的冻结效应，冻结了以后就没有流通，没有流通就不会有生产，没有生产就没有市场，所以冻结效应的蔓延应该是比较重要的一件事。它体现的就是市场当中交易量急剧的下降，交易量下降以后持币待购就成为一种主流，第二，冻结就为了避税，大家不去投资性的买房，如果这个地方下降，对二手房也会有下降，第三是产生了一些土地流拍，第四就是提前还贷，现在就造成各大银行一季度个人贷款的负增长，说明居民的消费方面也可能出现了冻结效应，所以这也是比较麻烦的事情，现在冻结效应继续扩大的话，预计今年房地产投资的增幅会在政策影响下下降，这也是政府所需要的。 


造成楼价上涨最直接的土地成本问题，也是造成楼市四面红灯的关键因素，上海知名开发商卢铿对记者大吐苦水：“引起楼价上升的重要因素主要是来自于招拍挂的政策在有些地方受到了不太正确的引导，现在招拍挂基本上各地都是这种状态，就是价高者得，也就是在抬高了土地成本。所以执行新政不能搞一刀切，每一个城市都应该有自己的灵活性，这个对行业的健康成长是不利的，房地产行业如果引导不正确的话，可能会产生一些负面影响，而且这些负面影响可能远远超过我们的预期。” 


“新政”威力之研究 


平衡供需才能稳定楼市 


当前存在的问题是房价总体上涨过快，影响到经济和社会的稳定发展。分析房价上涨的原因很多，最重要的是对房地产市场供需关系的判断。 


1、住房需求分析 


自用性住房需求：1999-2003年新建商品房套数分别为新增城镇家庭户数的28.56%-42.33%。2004年预计仅能满足城镇新增家庭户数的47%。商品房生产的供给累计总量(含经济适用住房)2003年底只占全部城镇住宅存量的13%。按现有的房地产增速，每年约提高3-5个百分点的供给比重将难以满足新增家庭的需求。随着城市化进程、人口年龄结构变化，城市因婚姻而形成的新增家庭等原因将使供求矛盾加大。 


强制性需求：各级政府征地、拆迁提供了大量强制性需求。2003年拆迁总量约为1.3-1.4亿平方米。2004年下降了约40%，仍高达7000-8000万平方米，其所创造的需求量与拆迁前相比约为1.4：1,约等于当年新竣工住房的三分之一.这一部分强制性需求与城市规划、市政设施、旧城改造、危改房建设等密切相关，属于各级政府可控的范围。 


投资需求：商品住宅本身就具有使用功能和投资功能，在投资方面又可分为长期出租型和短线炒作的投机型。目前在个人银行存款处于负利率而又没有更具吸引力的投资渠道的情况下，大量个人投资流向房地产市场是必然的，到2003年个人住房贷款余额已突破1万亿元大关，达到11779.74亿元，说明银行存款中用于房贷的比例在增加，这其中包括了自用型购房和投资型购房。 


2、住房供给分析 


高档商品房供给：商品房市场中，别墅和高档公寓(按审批的规划文件和超过当地平均房价两倍的高价位商品房)所占的套数比例很低，1999年为2.2%，2003年为3.6%，2004年约为4.6%，但由于高档房的套面积大，在面积总量中约占10-15%的比例，由于价格高，在销售额中约占20-30%的比重。因此每增加1%套数的高档房约增加平均房价增幅的3-4个百分点。 


经济适用房供给：自1999年开始经济适用房的建设以来，自2002年之后经济适用住房的比重快速下降，从最高占全年生产房屋套数的30%，下降为2003年的14.8%，2004年约10%，2005年1至2月份增幅继续下降了11.4%。经济适用房的比例下降不仅拉高了平均房价，而且造成了住房市场的结构失衡，从而引发社会矛盾。 


中档商品房供给：中挡商品住宅的份额约占商品房市场的75-80%(包括除掉经济适用房与高档房以外的住宅)。由于经济适用房的供给比例滑落，这一区间的供给比例逐年上升。 

2004年，全国住宅平均房价增长率15.2%中，约有一半的增幅是因高档房的比重增加和经济适用房的比重降低而造成的。这里应当特别指出的是，房价统计应具备可比性，同类住宅分段统计，并增加按套计算的房价，避免因按每平方米计算的平均价造成的信息不对称。 


住宅供给方面出现问题的关键是低收入住宅的供给严重不足以及廉租房供给的缺位。由于针对低收入家庭的住宅供应从政策和机制方面的缺位，导致商品住宅市场的供应集中在中高端，而恰恰这类产品最具投资价值，投资和投机性购房又推动了这类住宅价格的循环上涨。